Будь то новая ипотека или продление, покупатели и домовладельцы задаются вопросами: какая ставка лучше? Имеет ли смысл фиксировать, пока процентные ставки продолжают расти?
“Идеальных ответов не существует”, – говорит Джеймс Робинсон, ипотечный агент Dominion Lending Centers Mortgage Watch в Торонто. “Лучшие ставки прямо сейчас находятся в диапазоне от низких до средних 5% по фиксированной ставке. Переменные ставки выше, на данный момент они составляют от 5,8 до 6,5%”, – говорит он.
Поиск наилучшей ставки – это движущаяся цель, поскольку ключевые ставки по кредитам резко выросли за последний год. Наилучшая ставка также зависит от размера ипотеки, амортизации (сколько времени требуется для погашения) и процента от суммы займа по сравнению с первоначальным взносом, объясняет он. Мистер Робинсон и другие эксперты по ипотечным кредитам согласны с тем, что фиксирование на пять лет прямо сейчас не обязательно является лучшей идеей. “Лучший продукт прямо сейчас – это трехлетняя фиксированная ставка”, – говорит Стив Гарганис из Mortgage Architects в Торонто.
Мистер Робинсон и другие говорят, что покупателям также следует рассмотреть возможность получения двухлетней и даже однолетней ипотеки с фиксированной ставкой. “Исторически сложилось так, что в долгосрочной перспективе выбор ипотеки с переменной процентной ставкой был выгоднее, но мы переживаем странные времена”, – говорит Джули Шеремето, брокер Mortgage Advisors и TMA West.
“Сейчас чаще всего выбирают двух-, трехлетнюю или даже годичную фиксированную ставку. Когда люди выбирают переменную ставку, это потому, что они ожидают снижения ставок, но сегодня это тяжелая пилюля, которую трудно проглотить, потому что эти ставки с большим отрывом выше фиксированных”, – говорит г-жа Шеремето, которая работает с клиентами в Торонто, Оттаве и Келоуне.
С марта 2022 года Банк Канады повышал свою ключевую кредитную ставку восемь раз, последний раз 25 января, когда он повысил ставку на 25 базисных пунктов, или на четверть процентного пункта, до 4,50 процента. Среди экономистов существует консенсус в отношении того, что Банк приостановит повышение ставок и что ставки могут снизиться в 2024 году, “но никто не может быть уверен в этом”, – говорит г-жа Шеремето.
“Вероятность того, что ставки снизятся ниже текущей пятилетней ставки, составляет 50 на 50, но, очевидно, нет никаких гарантий, учитывая текущую экономическую ситуацию в Канаде”, – говорит Марк Остланд, директор по мобильному опыту Meridian Credit Union в Оуэн-Саунде, Онтарио. “Банк Канады указал, что он может приостановить будущие повышения ставок в 2023 году, но поскольку расходы на продовольствие и энергоносители растут с каждым месяцем, они могут пересмотреть это”, – объясняет он.
Г-н Робинсон добавляет: “Даже главы центральных банков не знают с уверенностью, что они будут делать со ставками. Кажется, что все одинаково часто бывают правы и ошибаются в своих действиях”. Финансовый автор и консультант Сандра Фостер, которая является президентом базирующейся в Торонто Headspring Consulting Inc., говорит, что выбор правильной ставки по ипотеке и условий “во многом зависит от того, что я называю ‘фактором сна””.
Как она объясняет это: “Вы можете претендовать на определенную ставку и условия, но вам все равно придется смотреть на то, что позволит вам хорошо спать по ночам”. “Может быть, у вас есть машина, которая скоро сломается и потребуется ремонт, может быть, на подходе ребенок или, может быть, вы планируете выйти на пенсию – все это факторы, которые вам следует учитывать, помимо простого рассмотрения формулы выбора ипотеки”, – говорит мисс Фостер. Мистер Робинсон согласен, что ваш личный бюджет должен быть самым важным фактором. “Попытка выбрать срок, который приведет к наименьшим процентным расходам, и дату продления, соответствующую более низким ставкам, – это в значительной степени предположение, подобное попытке определить время на фондовом рынке или рынке недвижимости. Это нелегко, и вы можете ошибаться”, – говорит он.
Даже если прогнозирование ставок сродни метанию дротиков с завязанными глазами, охотникам за ипотекой все равно следует обратиться за профессиональной консультацией и поискать ставки и условия, которые лучше всего соответствуют их обстоятельствам, говорит г-жа Шеремето. “Поговорите с ипотечным брокером. Это вам ничего не будет стоить, и вы узнаете, какие у вас есть варианты, хотите ли вы получить предварительное одобрение или продлеваете контракт”, – говорит она. “Важнее, чем ставки, вы хотите убедиться, что ипотечный продукт и условия соответствуют типу гибкости, которую вы хотите получить с вашей ипотекой, и каковы ваши планы”.
Г-жа Шеремето говорит, что следует учитывать следующие факторы: “Собираетесь ли вы остаться в доме на некоторое время или переедете через несколько лет? Вы захотите узнать, каковы потенциальные затраты и штрафы за нарушение условий вашей ипотеки.”
