Разрыв между переменными и фиксированными ставками продолжает сокращаться в 2022 году, а последнее повышение ставок Банка Канады означает, что многие вероятно, хотят получить небольшой совет о том, что следует учитывать и что лучше всего при выборе ипотечного кредита.
Два года назад это решение, вероятно, было не таким уж трудным. Инфляционного давления практически не было, и переменная ставка была безоговорочным победителем для большинства заявителей на ипотеку по сравнению с фиксированной.
Но с учетом того, что в этом году ожидается еще три повышения ставок со стороны центрального банка Канады, потенциальные покупатели и домовладельцы, желающие продлить свой ипотечный кредит, вероятно, рассмотрят ипотеку с фиксированной ставкой, которая фиксирует вашу ставку на протяжении всего срока кредита.
Проблема в том, что фиксированные ставки по ипотечным кредитам также растут, и выбор между ипотекой с фиксированной или переменной ставкой не всегда прост, даже когда разрыв между ними сокращается, как это произошло в последние месяцы.
Будь то фиксированные или переменные, более высокие ставки по ипотечным кредитам означают более высокие затраты по кредитам, и это особенно актуально после того, как Банк Канады увеличил ставку на 1% с начала 2022 года. Исходя из этого увеличения, заемщик с ипотекой в размере 700 000 долларов теперь будет ежемесячно платить на 359 долларов больше по сравнению с кредитом, полученным в 2021 году.
Эти более высокие ежемесячные платежи по ипотеке побуждают многих начинающих покупателей и тех, кто собирается продлевать ипотеку, задаваться вопросом, что лучше – ипотека с фиксированной или переменной ставкой. Вот как принять решение.
Для начинающих покупателей получение ипотеки с фиксированной ставкой означает меньшую покупательную способность, но большую уверенность в отношении ежемесячных платежей и общих процентов, выплачиваемых по долгу.
Эта уверенность особенно полезна для покупателей с высоким коэффициентом задолженности — это означает, что ежемесячные платежи по ипотеке съедают большую часть их ежемесячного бюджета. В то время как ставка Банка Канады влияет только на переменные ставки, это не означает, что фиксированные ставки также не растут. Хорошо известно, что ипотека с фиксированной ставкой привязана к рынку ценных бумаг.
В связи с ростом доходности облигаций за последние несколько месяцев банки уже начали повышать фиксированные ставки, чтобы застраховаться от колебаний доходности облигаций. С сентября 2021 года фиксированные ставки выросли в среднем на 1,8%, что добавило еще 640 долларов в месяц к выплате по ипотеке в размере 700 000 долларов.
Если дополнительные расходы на ипотеку нарушат ваш бюджет, то разумной стратегией будет использование ипотеки с фиксированной ставкой.
Теперь, только потому, что ставки растут, это не значит, что ипотека с переменной процентной ставкой – плохая идея.
Всегда существует несколько сценариев, когда выбор ипотеки с переменной процентной ставкой — даже в условиях растущих ставок — является разумной стратегией.
Хотя покупка недвижимости, как правило, является долгосрочным инвестиционным решением, это не всегда означает, что каждый покупатель намерен оставаться в собственности надолго.
Если вы знаете, что будете покидать недвижимость — либо продавать, либо менять использование с основного места жительства на арендуемую недвижимость, — тогда выбор ипотеки с переменной ставкой имеет смысл.
Как только вы нарушите условия ипотеки с фиксированной ставкой, вам нужно будет заплатить штраф, который рассчитывается с использованием разницы в процентных ставках (IRD). Хотя этот расчет отличается от кредитора к кредитору, он может быть крутым; некоторые заемщики сообщили, что заплатили 20 000 или даже 30 000 долларов или более в качестве комиссионных за погашение ипотеки.
Выберите ипотеку с переменной процентной ставкой, и у вас будет возможность в любой момент отказаться от своей ипотеки с переменной процентной ставкой и заплатить только проценты за несколько месяцев в виде штрафов за предоплату.
Еще одна веская причина выбрать ипотеку с переменной ставкой – извлечь выгоду из более низкого ежемесячного платежа по ипотеке и использовать его в своих интересах.
В начале июня лучшая пятилетняя фиксированная ставка составляла 3,69% по сравнению с пятилетней переменной ставкой в 2,25%. При ипотеке в размере 700 000 долларов эти ежемесячные платежи по ипотеке составляют 3565 долларов против 3049 долларов.
Через пять лет заемщик с ипотекой с фиксированной ставкой по-прежнему будет должен 606 044 доллара в виде ипотечного долга. Однако, если бы они выбрали ипотеку с переменной ставкой, но заплатили ежемесячный платеж с фиксированной ставкой, через пять лет они были бы должны 556 728 долларов (при условии, что в течение этого времени проценты не изменятся). Этот дополнительный платеж по ипотеке с переменной ставкой сократил вашу общую сумму ипотеки почти на 50 000 долларов за пятилетний срок.
По данным Статистического управления Канады, уровень инфляции в стране в мае 2022 года достиг 6,8%, что является самым высоким уровнем более чем за 30 лет. В результате Банк Канады заявил, что продолжит использовать ставку овернайт для управления инфляцией и удержит ее в диапазоне от 1% до 3%.
На самом деле, Ян Ли, адъюнкт-профессор Школы бизнеса Спротта Карлтонского университета, сказал CTV News, что он ожидает, что Банк Канады продолжит повышать свою процентную ставку более чем до 3% к концу 2023 года. В результате, по его словам, возможно, стоит рассмотреть ипотеку с фиксированной ставкой, поскольку эти заемщики защищены от любых повышений ставок до тех пор, пока их ипотека не будет продлена.
Однако те, кто хочет быстро погасить ипотечный долг, или те, кто находится в более неопределенных обстоятельствах, могут извлечь выгоду из более низких переменных ставок. Исторически сложилось так, что ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой предлагают более низкие ставки, что приводит к снижению ежемесячных платежей по ипотеке. Используя план предоплаты, заемщики могут использовать эти более низкие платежи в своих интересах и стратегически сократить общую задолженность по займам и расходы. В конечном счете, решение о выборе одного типа ипотеки перед другим сводится к индивидуальной склонности к риску.
Если вы беспокоитесь о растущих ставках и предпочитаете точно знать, сколько вы платите каждый месяц, лучше всего подойдет ипотека с фиксированной ставкой. Ипотека с фиксированной ставкой дает уверенность в том, что вы платите каждый месяц, и повышение ставок не повлияет на вас в течение всего срока вашего пребывания.
Если вам удобнее брать на себя риски или у вас есть план добавить дополнительные платежи к ипотеке, ипотека с переменной ставкой может быть идеальной. Более низкий ежемесячный платеж облегчает поиск места в вашем бюджете для дополнительных платежей; однако вам придется компенсировать любые будущие повышения ставок.
