Если вы тот, или та, кто хотели бы жить в собственном доме или кондо, но мысль о том, что надо брать ипотечный кредит, приводит вас в ужас, потому что вы не понимаете, что значат все эти процентные ставки, термы, сроки, первоначальные взносы, амортизации, страховки, то эта статья для вас. Те, кто уже знают, как это работает, смело пропускайте ее. Речь пойдет о самых азах. Я лишь помогу разобраться в вопросах основных понятий и дам некоторые советы.
Итак, что такое:
1. Первоначальный взнос
Чтобы купить недвижимость, вы должны заплатить часть цены из своего кармана. Эта сумма, называется первоначальным взносом (La mise de fonds -фр. / Down payment – англ.) и по сегодняшним ипотечным правилам Канады она должна составлять не менее 5% от продажной цены. Например, чтобы купить кондоминиум стоимостью 300 000 долларов, вы должны заплатить $15 000 в качестве первоначального взноса.
2. Ваши возможности, как заемщика (La capacité d’emprunt – фр.)
Даже если у вас есть деньги на хороший первоначальный взнос, ваши возможности, как заемщика, могут быть сильно ограничены. Чтобы определить, на какой размер ипотеки вы можете рассчитывать, нужно взять встречу со специалистом по финансированию. Поскольку я являюсь ипотечным брокером, я могу помочь вам в этом вопросе и посчитать, в пределах какой суммы вы можете искать себе недвижимость. Максимальный размер будущего займа определяется на базе нескольких факторов: вашего валового годового дохода, суммы ваших существующих долгов, расходов, связанных с вашим текущим проживанием, и на основе кредитного скоринга.
3. Предварительное одобрение ипотеки (La pré-approbation hypothécaire)
Всегда желательно получить подтверждение предварительного одобрения ипотеки у финансового учреждения, прежде чем вы начнете свои поиски. Во-первых, у вас будет точные представления о вашей покупательной способности, а во-вторых, это даст вам больше преимуществ в переговорах с продавцами, и особенно, если на выбранную вами недвижимость будете претендовать не только вы. Получение предварительного одобрения ипотеки осуществляется совершенно бесплатно, и, плюс ко всему, оно вас ни к чему не обязывает: до последнего момента вы всегда можете поменять и банк, и условия, или просто все аннулировать.
4. Период амортизации
Наиболее распространенный период амортизации составляет 25 лет. Этот период является максимальным сроком ипотеки, узаконенным федеральным правительством в 2012 году. В конце 2016 года некоторые банки все-таки нашли возможность вернуться к 30-летней и даже 35-летней ипотеке для своих клиентов. Чем больше срок, тем меньше сумма месячного платежа, и некоторым людям эта опция жизненно необходима. Однако, никогда не стоит забывать, что, чем дольше период амортизации, тем больше получается конечная сумма. Вы рискуете удвоить и, даже, утроить одолженную на покупку недвижимости сумму! Чем быстрее вы выплачиваете ипотеку, тем больше денег вы экономите.
5. Терм
Внутри периода амортизации ипотека подразделяется на более мелкие периоды, так называемые «термы». В конце каждого терма можно передоговориться с банком о дальнейших условиях погашения ипотеки на период нового терма. Можно даже поменять банк, если хочется.
Наиболее часто встречающаяся длительность терма – это от 2-х до 5-ти лет, но также есть термы, начиная от полугода и заканчивая 10-летними. Длительность терма выбираете вы, в зависимости от вашей ситуации и предложенных банком условий.
6. Проценты (процентная ставка)
Любая ипотека имеет процентную ставку. Это сумма, которая добавляется к занимаемым деньгам, чтобы пойти в прибыль банку за оказанную вам услугу.
Процентная ставка бывает фиксированная и плавающая.
Фиксированная процентная ставка
Фиксированная процентная ставка не может быть изменена в течении терма. Если вы договорились с банком, что будете платить 3.0% в качестве интереса, то, даже, если общая банковская ставка поднимется до 6-ти %, вас это не касается. Вы продолжаете платить свои 3.0%
Плавающая процентная ставка,
Плавающая процентная ставка может меняться. Она более реально отражает состояние финансового рынка, и за счет этого она всегда ощутимо ниже, чем фиксированная на тот же момент времени. Это неудивительно. В стоимость фиксированной ставки включена плата за риск со стороны банка. В плавающей, риск принимаете на себя вы.
По среднему, как бы не колебался ранок, плавающая ставка все-таки более выгодна, чем фиксированная, поскольку за тот же период времени вы заплатите банку меньше денег в интерес.
Обычно люди боятся брать плавающую ставку, потому что думают, что размер их месячного платежа будет расти или понижаться в зависимости от финансового рынка, и они могут прийти к ситуации, когда уже не в состоянии его заплатить. Это общее заблуждение. На самом деле меняется не размер платежа, а внутри него соотношение между частью, которая идет на погашение долга, и частью, которая идет на выплату банковского интереса. Т.е. на протяжении всего терма размер платежа остается тот же, меняется скорость погашения вашего долга банку, что, то же самое, что скорость накопления вашего капитала. Что бы подстраховаться на этот случай, можно совместить плавающую ставку с авансированными платежами, т.е. платить чуть с запасом, чем вы должны. Трюк в том, что все, что вы заплатите сверху, идет напрямую в капитал, и не содержит никакого банковского интереса.
7. Частота платежей по ипотечным кредитам
Банк всегда дает выбрать, как часто вам удобнее осуществлять платежи для погашения ипотеки: 1 раз в месяц, 2 раза в месяц, 1 раз в 2 недели или каждую неделю. Обычно люди привязывают частоту платежей к датам поступления денег на их счет. Либо это зарплата, либо какие-то другие источники. Однако, очень полезно знать, что в графике платежей есть один момент, который тоже позволяет хорошо сэкономить. Поскольку расчет интереса всегда производится в процентном соотношении к остатку по ипотеке, получается, что, чем чаще вы платите, тем больше вы в прибыли, и тем быстрее накапливается ваш капитал.
8. Досрочное погашение
Выбирая ипотечный кредит, важно знать, имеете ли вы право погасить свою ипотеку до окончания общего срока ее амортизации, или даже до конца текущего терма. В общем-то, этот вопрос можно перефразировать следующим образом: «Если мне, вдруг, срочно потребуется продать мою недвижимость (или перефинансировать), будут ли применены ко мне какие-то санкции со стороны банка?»
Именно в свете этого вопроса существуют 2 типа ипотеки – «открытая» и «закрытая». В случае открытой ипотеки вы можете совершенно бесплатно ее прервать, но процентные ставки будут выше. В случае закрытой ипотеки ваши проценты будут ниже, но вам не удастся нарушить соблюдение сроков контракта без санкций, на вас будет наложен штраф, который может быть очень большим.
Также важно знать, есть ли у вас возможность погасить свою ипотеку более быстрыми темпами, т.е. имеете ли право на авансированные регулярные платежи, или на внесение каких-то одноразовых сумм, позволяющих сократить сроки. Как правило, банки не являются большими противниками, ускоренного погашения ипотеки, однако, чтобы не остаться в убытке, они ограничивают размер общей годовой суммы, которую можно заплатить без штрафных санкций, она редко превышает 15% от общей суммы займа.
9. Страхование ипотеки
Закон Канады о банках запрещает большинству кредитных организаций, финансируемых из федерального бюджета, предоставлять незастрахованные ипотечные кредиты, если сумма займа превышает 80% от стоимости покупки, но дает возможность увеличить его размер до 95%, если кредит застрахован.
Страховка рассчитывается по размеру первоначального взноса и ее стоимость добавляется к сумме ипотеки. Чем меньше первоначальный взнос, тем она дороже. И, наоборот, если у вас есть 20% или больше, то вы не подлежите ей и можете сэкономить приличную сумму денег.
На эту страховки есть 9%-ный налог, который нужно заплатить у нотариуса, к моменту подписания Акта Продажи.
10. Страхование жизни и инвалидности по ипотечным кредитам
Ипотека иногда сопровождается страхованием жизни, которое будет или может быть использовано для погашения остатка вашего кредита в учреждении, если вы умрете. Особенно она полезна, чтобы избавить ваших близких от финансовых проблем, связанных с наследством.
Страхование по инвалидности может пригодиться для защиты вас в случае серьезной аварии, травмы или болезни.
Покупка недвижимости – одна из самых важных инвестиций в вашей жизни: вы должны понимать детали своей ипотеки. Не стесняйтесь обращаться к специалистам. Лично я буду всегда рада вам помочь.
Звоните 514-295-8070, или отправьте сообщение.