Времена не выбирают, в них живут и… покупают дома и квартиры. И каждый, разумеется, желает купить дом своей мечты и сделать это по возможности быстро, без хлопот и в рамках имеющегося бюджета.
Реальная задача?
Сегодня практически нет домов по цене ниже 500 тысяч долларов. Это началось во время пандемии. Мы спокойно это приняли, потому что тогда был очень низкий банковский процент. Купить дом за миллион долларов и платить меньше 2% интереса за моргидж было не страшно. Цифры работали, люди были довольны. Так мы перешли к другой категории цен. То есть сначала мы перешли к высоким ценам на низкие проценты, а теперь мы остаемся на этих же высоких ценах, но уже при высоких процентах.
Начиная с 2020 года – со времени пандемии – стало сложнее предсказывать, как будут развиваться события на рынке. Во время ковида организация, которая занималась страхованием моргиджа, заявила, что сейчас ожидается падение цен на 17 процентов, а вместо этого цены на дома подскочили на 40 процентов. Такое ошибочное предсказание было сделано вполне солидной конторой, в которой работают профессиональные аналитики и экономисты!
Но нет худа без добра! Этот опыт учит нас тому, что, используя имеющуюся информацию, надо уметь делать свои выводы. Я не претендую на роль провидца и, как каждый человек, могу ошибаться, но это правило помогает в моей работе.
Приведу пример. В конце 2022 года у меня появился клиент – умный, образованный молодой человек, работавший в банке. Встретившись со мной для обсуждения покупки дома, он сказал, что хочет найти самый лучший “плавающий” процент. Поскольку он одного возраста с моим старшим сыном, я попыталась ему помочь как старший наставник и высказала свое мнение: “Зачем тебе “плавающий” интерес? Давай возьмем хороший интерес на 3 года!” Тогда можно было оформить моргидж под 4.99 или даже 4.89 процента. На мой взгляд, это были выгодные предложения, и логику своего объяснения я выстроила так: “Сейчас конец 22-го. В ближайший год падения банковского процента не будет. Если купить дом в конце 2022-го – в начале 2023-го, то один год надо будет заплатить 4.89 или 4.99, и тогда в первый год можно сэкономить деньги. На второй год, скорее всего, можно выйти в ноль. Переплата возможна только на третий год”. Однако клиент не соглашался с тем, что этот путь ему выгоднее, поскольку верил банковским аналитикам, предсказавшим падение банковских ставок уже в 2023 году. В результате он выбрал моргидж под “плавающий” процент, который, кстати, тогда был чуть более 5 процентов.Когда же вышел очередной отчет, какой выходит каждый раз перед тем, как банк принимает решение поднять прайм или опустить, то оказалось, что ни о каком падении банковских ставок в ближайшее время речь идти не может. Аналисты быстро “переобулись” и стали выступать с другим мнением. Мой клиент вернулся ко мне, желая оформить моргидж под 4.89 процента, но время было упущено: банки быстро отреагировали на ситуацию, и таких выгодных предложений больше на рынке не было.
Мой вывод из этой истории такой: знать мнение аналитиков – это хорошо, но нам надо уметь критически относиться к нему и самим анализировать ситуацию.
Сейчас я вижу радужные статьи, что, мол, еще немного — и банковский процент опустится. Я в этом не уверена, потому что инфляция не побеждена и остается высокой. Единственное, что интересует банки — это победить инфляцию. И они это будут делать всеми доступными им способами.
Может быть, к середине лета банковский процент начнет опускаться за счет того, что было сделано раньше для поднятия банковского процента. Обычно результат мы видим с задержкой. Первый серьезный подъем банковского процента начался осенью 2022-го, а результат этого подъема и действительно охлаждение рынка мы увидели только в сентябре 2023-го. Результат последующего роста, мы, вполне возможно, увидим только к лету 2024-го.