Цены на недвижимость в Квебеке продолжают снижаться, но преимущество все еще на стороне продавцов. Очевидно, что рынок еще не достиг дна. Последнее настолько крупное падение рынка жилья в Квебеке наблюдалось в начале 1990-х. Тогда на восстановление ушло несколько лет. Снижение цен было вызвано повышением процентных ставок Банком Канады. И если для продавцов ситуация тревожная, то для покупателей, впервые приобретающих недвижимость, она исторически сложная. С момента появления сопоставимых данных в 2006 году им еще никогда не приходилось тратить так много своего дохода, чтобы стать домовладельцами. Об этом говорится в новом исследовании компании AppEco1.
БРЕМЯ ПОКУПАТЕЛЯ
Ипотечное бремя покупателей, впервые приобретающих жилье, выросло по всей Канаде, но в большей степени в районе Монреаля, отчасти потому, что за последние три года цены здесь росли быстрее, чем в других местах.
Фактически, с 2019 года цены в районе Монреаля выросли на 48%, сопоставимо с Торонто, но больше, чем в Ванкувере (33%).
La Press подробно разбирает анализ AppEco1. Согласно ему, средняя семья теперь должна выплачивать $2557 в месяц, если она хочет приобрести типичную недвижимость стоимостью $519,5 тыс. в районе Монреаля. Это разница в $1124 по сравнению с ежемесячным платежом, который покупатели, впервые приобретающие жилье, должны были платить в 2019 году.
В течение 15 лет и до 2021 года ипотечное бремя, связанное с покупкой дома, колебалось между 20% и 25% от дохода среднего домохозяйства в районе Монреаля. Однако в 2022 году это бремя резко возросло, достигнув пика в 34% в третьем квартале.
Наблюдается существенное различие между регионами. В Квебек-Сити ипотечное бремя, конечно, выросло, но в сентябре домохозяйства Квебек-Сити могли позволить себе среднюю недвижимость стоимостью $323,5 тыс., используя только 21% своего располагаемого дохода, по сравнению с 34% в Монреале.
Поль Кардинал, директор экономического департамента Ассоциации профессиональных строителей и жилищников Квебека (l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec, APCHQ), в комментарии изданию Les affaires отмечает, что во время пандемии цены росли такими темпами, которых «никогда не наблюдалось в прошлом». Они выросли на 20% в 2020 году, затем на 24,5% в 2021 году, что является самым большим ростом, наблюдаемым с момента сбора этих данных.
В 2022 году базовая процентная ставка Банка Канады выросла с 0,25% в феврале до 3,25% в сентябре. После пика, достигнутого в апреле, цены на недвижимость начали снижаться. В знак грядущих событий в мае в Монреале зафиксирован рост числа объявлений о продаже недвижимости по сравнению с тем же месяцем в 2021 году, что произошло впервые с 2015 года. Обычно все происходит наоборот, ведь до 1 июля — большого национального дня переезда в Квебеке — остается всего три месяца.
ВЛИЯНИЕ СТАВОК
С апреля по август медианная цена на недвижимость в столичном округе Монреаля снизилась на 9%, а в целом по Квебеку — на 4,1%. Перегрев пошел на убыль: количество завышенных предложений снизилось с 80% до 30% всего за несколько месяцев.
Пол Кардинал также сообщает, что продажи в августе 2022 года снизились на 18% по сравнению с августом 2021 года, а количество объявлений на рынке в сентябре увеличилось на 8% по сравнению с апрелем и на 26% по сравнению с декабрем 2021 года. Он признает, что основополагающим фактором такого снижения активности по-прежнему являются процентные ставки. В начале пандемии они были на рекордно низком уровне. На сегодняшний день ставка составляет 6,14%.
«Все меньше домохозяйств соответствуют требованиям стресс-теста по ипотеке или имеют возможность для получения заемных средств. Это в большей степени затрагивает покупателей, впервые приобретающих недвижимость, у которых нет собственного капитала, накопленного в другой недвижимости», — говорит Пол Кардинал.
НЕУДОВЛЕТВОРЕННЫЙ СПРОС
По мнению наблюдателей, рынок еще не достиг дна. Экономист Жюльен Макдональд-Гимонд, ведущий автор анализа AppEco1 напоминает, что к повышению ипотечных ставок добавляется потеря работы и снижение доходов, что может привести к дальнейшему снижению цен.
Экономист Национального банка Дарен Кинг говорит, что следующее повышение ставки будет последним, после чего ставка должна снизиться до 3% в конце 2023 года или в начале 2024 года. Он также не ожидает значительного роста цен и продаж до конца 2023 года.
Джули Гоше и Доминик Сен-Пьер, вице-президент и генеральный менеджер Royal LePage в Квебеке, прогнозируют гораздо более спокойный рынок в 2023 году. Сен-Пьер утверждает, что рынок не рухнет, а после весны начнет работать отложенный спрос.
Спрос населения на недвижимость по-прежнему не удовлетворен. Продаваемой недвижимости по-прежнему недостаточно для удовлетворения спроса населения. APCHQ утверждает, что для балансировки рынка не хватает 100 000 единиц жилья. Специалисты Royal LePage считают, что эта цифра в два раза выше.
_____
Остались вопросы? Звоните (514) 999-9260 или пишите в личные сообщения.
Ольга Успенская, риэлтор с 20-летним стажем.
(514) 999-9260. Olga500@gmail.com